Смята се, че почти 600 000 полски семейства погасяват ипотечните си заеми в швейцарски франкове. Някои кредитополучатели обмислят да продадат апартамент и да се отърват от ипотеката. Но възможно ли е? Банките позволяват ли го? Оказва се, че е така.
Искате ли да видите какви са реалните разходи за вашата ипотека? Използвайте наличния тук независим калкулатор.
Как е всъщност с ипотека във франкове?
Заемите в швейцарски франкове предизвикват големи емоции. Повечето заеми в чуждестранна валута бяха взети, когато курсът на CHF се колебаеше около 2,20 - 2,50 PLN. Текущият валутен курс на швейцарския франк е по -малък от 5 злоти, което означава, че стойността на ипотечния дълг на кредитора се е удвоила. В същото време лихвените проценти спаднаха (по -ниски лихви), така че размерът на месечните вноски не се увеличи пропорционално.
Като пример, нека вземем семейство Ковалски, което през 2008 г. взе жилищен кредит за 100% от стойността на апартамента (на стойност 350 000 PLN). По това време маржът беше приблизително 1%, а съотношението LIBOR CHF 3M беше приблизително 2,65%. Размерът на вноската по заема за семейство Ковалска е относително нисък (приблизително 1 600 злоти). Алтернативна вноска за ипотека в полска валута тогава беше около 2200 PLN.
Заемите в швейцарски франкове бяха в привилегировано положение до 2013 г. По това време размерът на кредитните вноски в швейцарски франкове и злоти беше изравнен. Досега лихвените проценти намаляха значително, благодарение на което заемите в швейцарски франкове все още се характеризират с ниско ниво на вноски. Най -големият проблем обаче е размерът на непогасеното задължение. Примерното ни семейство Ковалски в продължение на 8 години плащаше вноски на обща стойност около 170 000 PLN. Ипотеката обаче все още се начислява по отношение на местната валута на приблизително 530 хиляди PLN. Нека дори да приемем, че стойността на имота остава постоянна на 350 000 PLN. В тази ситуация семейството на Ковалски най -вероятно няма да реши да продаде апартамента. За този проект тя ще трябва да плати допълнително около 180 000 PLN от собствения си джоб.
Знаеш ли това…В зависимост от кредитния консултант, цената на заем в същата банка може да бъде по -висока или по -ниска дори с няколко хиляди злоти? Затова си струва да се сравнят условията на поне няколко съветници. Препоръчваме го попълване на кратък формуляр на нашия уебсайт - на негова основа ще се свържем с вас с много надежден кредитен посредник, предлагащ благоприятни решения в много банки.
Проверете!Днес само хора, които получават доходи в чужбина, могат да теглят кредит в чуждестранна валута (повече по тази тема можете да разберете от тази статия). В резултат на това, от една страна, полските кредитополучатели не са изложени на валутни колебания, но от друга страна, те вече нямат достъп до кредити в чуждестранна валута, при които променливата част на лихвения процент е много ниска.
Положението обаче е по -лошо за тези, които са взели заем във франкове и по някаква причина биха искали да изплатят заема по -рано или да продадат имота. Разбира се, продажбата на ипотекиран имот в швейцарски франкове е възможна, но рентабилността на сделката понякога е много съмнителна.
Съгласни ли са банките за продажба на апартамент, ипотекиран във франкове?
Банката е кредитор на ипотеката и от него зависи дали изобщо продажбата на апартамента ще бъде възможна. За щастие повечето банки (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) позволяват продажбата на недвижими имоти. Някои институции (като Alior Bank и Bank Zachodni WBK) си запазват правото да вземат индивидуално решение. В този случай анализът обхваща стойността на имота, финансовото състояние на потенциалния купувач на апартаменти, както и стойността на ипотечния дълг.
Малко банки отхвърлят възможността предварително да продадат апартамент, ипотекиран във франкове, като го поставят в зависимост от изплащането на целия дълг.
Как да продадем задлъжнял апартамент?
Продажбата на апартамент, натоварен със заеми в швейцарски франкове, не е най -лесното нещо. Намирането на купувач може да отнеме много време. Следователно в много случаи продавачът е принуден да продаде апартамента малко под пазарната му стойност.
В началото трябва да се уверим, че кредиторът разрешава продажбата на задлъжнели жилища и позволява цесии по ипотечни кредити. В повечето случаи няма да има голям проблем с това.
Препоръчителни лаптопи - проверете цените!
Много по -важно ще бъде изявлението на банката за стойността на непогасеното задължение и възможността за заличаване на ипотеката. Кредиторът трябва да посочи стойността на ипотеката, размера на комисионната при предсрочно погасяване на дълга. Декларацията трябва да включва и номера на банковата сметка за изплащане на вземанията, както и обещанието (потвърждение, че след изплащане на задължението ипотеката може да бъде заличена от поземления и ипотечен регистър). В случай на ипотека във франкове също ще бъде важно да се преобразува CHF в PLN. Текущият курс трябва да бъде посочен в писмото на банката. Можете да намерите повече информация за това как да изплатите ипотеката си по -рано В тази статия.
Можем да изчакаме до няколко седмици за издаването на такова извлечение от банките. Цената му не трябва да надвишава 100 злоти.
Подписваме нотариален договор с купувача на апартамента
Продажбата може да стане по два начина. Първият е да се подпише договор за предварителна продажба. Въз основа на това купувачът ще извърши подходящо авансово плащане по сметката на продавача. Най -често стойността му се използва за изплащане на ипотечния кредит Продавачът плаща ипотеката и я изтрива от поземления и ипотечен регистър. На по -късна дата се подписва договор за покупко -продажба на недвижим имот. Купувачът плаща липсващата сума пари по банковата сметка, посочена от продавача.
На практика малко купувачи ще се съгласят с тази форма на транзакция. За купувача прехвърлянето на заема и неговото независимо погасяване ще бъде по -безопасно решение. За тази цел ще бъде необходимо съгласието на банката за възлагане и подписване на правилно формулиран договор за покупко -продажба. След съставяне на нотариалния акт, купувачът превежда средствата в две части.
Първата част отива при продавача, втората се превежда по банковата сметка и покрива стойността на ипотеката.
За съжаление, заемите в швейцарски франкове често създават странна ситуация, при която размерът на дълга надвишава реалната стойност на имота. В тази ситуация потенциалният продавач няма да получи никакви приходи от продажбата и понякога ще трябва да плати допълнително, за да изплати ипотеката. Такава продажба няма икономическо оправдание и следователно остава в сферата на теоретичните съображения.
Ипотека и заличаването й от поземления регистър
Както знаете, ипотечните заеми получават запис в поземления и ипотечния регистър. След изплащане на дълга обаче записът не се изтрива автоматично. Собственикът на имота трябва да направи специално заличаване от регистъра на земята и ипотеката. Ако искът е напълно уреден, изтриването не би трябвало да представлява голям проблем. Наемодателят трябва да получи декларация за изплащане на дълг и съгласие за отмяна на ипотеката от банката. След това трябва да подадете подходящо заявление до съда по поземления и ипотечния регистър. Съдът разглежда молбата в рамките на 1 до 2 месеца и след това издава решение. Положителното решение води до заличаване на ипотеката от регистъра на земята и ипотеката. Таксата за премахване на ипотеката е приблизително 100 PLN.
Алтернативно развитие - прехвърляне на ипотека и продажба на апартамента
Някои кредитополучатели намират за изгодно да прехвърлят ипотеката си в друг имот. Важното е, че кредитополучателят не трябва да бъде негов собственик. Разрешено е прехвърляне на ипотека върху недвижим имот на членове на семейството (например родители). Ипотека може да бъде прехвърлена само със съгласието на кредитора и всички собственици на имота. Банката оценява техническото състояние на "новата" сграда, определя пазарната й стойност и изчислява стойността на обезпечението й. Ипотеката се прехвърля в друга сграда, но кредиторът все още трябва да изплати заема. Единствената разлика е, че апартаментът вече не е обременен и кредиторът може лесно да го продаде на пазарни цени.
