Купуването на апартамент с ипотечен кредит често предизвиква негативни емоции. Някои инвеститори отхвърлят такива оферти за продажба предварително. Има ли обаче наистина нещо, от което да се страхувате? Толкова ли е опасно покупката на задлъжнял апартамент за инвеститор? Оказва се, че не. Ето защо в статията по -долу ще опишем как да закупите апартамент с ипотека и как да се подготвите за целия проект.
Струва си да си припомним, че когато купувате апартамент, трябва да имате предвид разходите за неговото обновяване. Винаги можете да ги изчислите на калкулаторите, достъпни на тази връзка.
Проверяваме поземления и ипотечния регистър
Анализът на регистъра на земята и ипотеката е основата, която трябва да запомним, преди да купим апартамент. Нека се съсредоточим върху трета и четвърта глава. Трета глава трябва да е напълно празна. Това е място за въвеждане на ограничения за помещенията (например започване на съдебно изпълнително изпълнение). Ако, докато разглеждаме книгата, забележим такива записи, тогава би било разумно да се откажем от покупката на апартамента.
Четвърта глава разглежда ипотечните такси. Там ще намерим подробности за банката, която отпуска заема, както и размера на ипотечния дълг. Това ще бъде полезно познание за потенциален купувач, което ще покаже дали си струва изобщо да се интересувате от даден имот. Не забравяйте, че ипотеката не натоварва първоначалния собственик на имота, а самия имот. Ако купите задлъжнял апартамент, без да изпълните необходимите формалности, това може да накара кредитора да поиска погасяване на дълга от новия собственик.
Как да си купим апартамент безопасно?
Вече проверихме поземления и ипотечния регистър и установихме данните за банката. Сега е време да анализираме договора за заем. Лицето, което продава имота, трябва да ни предостави договор, сключен с банката. Струва си да го проверите внимателно. Продавачът трябва също да изпрати специално писмо / искане до банката, за да определи сумата, чието плащане ще разтвори ипотеката. В тази ситуация банката трябва да се съгласи с предсрочно погасяване на задължението и да определи крайната цена за изплащане на ипотеката. Това съгласие (наречено обещание) трябва да включва извлечението на банката, общата сума на погасяването на дълга, както и номера на банковата сметка, на която трябва да се извърши плащането. Обещанието е гаранция за кредитополучателя, че предсрочното погасяване на задължението ще позволи заличаването на ипотеката от регистъра на земята и ипотеката.
Не забравяйте, че предсрочното погасяване на кредита понякога се свързва с допълнителна комисионна за банката (цените варират от 1 до дори 5% от стойността на дълга). Повече за предсрочното погасяване на ипотека и потенциалните разходи ще намерите тук.
От страна на купувача е да гарантира, че ипотеката е анулирана. Това може да стане от самия продавач (преди покупката на имота) или от купувача (изтриването става след закупуване на апартамента).
Как да купя апартамент и да изтрия ипотека?
Продавачът може да изтрие ипотеката от поземления и ипотечен регистър. За тази цел той трябва да изплати непогасения дълг, преди да подпише договора за покупко -продажба. Всъщност малко продавачи имат достатъчно средства, за да изплатят заема предсрочно. Следователно едно от възможните решения е изплащането на депозита за покупка на апартамент. Този депозит се внася по сметката на продавача по предварителния договор. Продавачът изплаща дълга и банката издава декларация за пълно погасяване на дълга и съгласие за отмяна на ипотеката. Продавачът подава заявление до съда по поземления и ипотечния регистър (декларация от банката е необходимо приложение). Съдът анализира документацията и издава декларация за премахване на ипотеката. Продавачът носи този документ на нотариуса. Там имотът се продава и ипотеката се заличава едновременно от поземления и ипотечния регистър.
Тази форма на изтриване на ипотека може да изглежда удобна за купувача на апартамент. Това обаче не е най -сигурното решение за него. Продавачът може да се откаже от предварителния договор и да откаже да плати депозита. Тогава ще се изправим пред ненужен и отнемащ време съдебен процес.
Много по -безопасно решение ще бъде премахването на ипотеката от новия собственик на помещенията. След това процедурата е следната. Продавачът получава извлечение от банката относно възможността и размера на предсрочното погасяване на дълга (обещание). Важното е, че декларацията трябва да бъде издадена на датата на договора за покупко -продажба. Купувачът трябва лично да провери правилността на документа (сума за погасяване, номер на банкова сметка, съгласие за премахване на ипотеката). Ако всичко върви добре, се купува задлъжнял апартамент.
Новият купувач на апартамента трябва сам да плати непогасения дълг и да го преведе по посочената банкова сметка. Останалата сума, посочена в договора за покупка, трябва да бъде преведена на продавача. Начинът на това плащане е установен в линията продавач - купувач. Банковият превод и паричните средства са приемливи.
Новият собственик на апартамента получава изявление от банката за пълното погасяване на дълга и съгласие за отмяна на ипотеката. Документът е основание за подаване на заявлението до съда по поземления и ипотечния регистър. В съда се подава правилно попълнена молба с приложения. Времето за изчакване обикновено е 1-2 месеца (в зависимост от региона на страната ни). След изтичане на това време съдът решава да премахне ипотеката от имота. Това е придружено от официална такса, която ще бъде поета от новия собственик. Неговото количество не е твърде високо и обикновено се колебае около 100 PLN.
Самоизтриването на ипотеката може да бъде по-сложно за купувача. Той обаче оставя пълен контрол върху собствените си пари. Парите, предназначени за изплащане на ипотеката, не отиват при продавача, което прави покупката на апартамент по -малко рискова.
Какво ще кажете за апартамент, задлъжнял с ипотека в франк?
Процедурата за продажба на апартамент с ипотека в чужда валута е същата като в случай на ипотека в полски злоти. Единствената разлика е спецификата на банковото извлечение (обещание). Банката може да не е твърде ентусиазирана за предсрочно погасяване на дълга. Обещанието трябва да включва изявление за възможността за заличаване на ипотеката след погасяването на дълга, номера на банковата сметка и сумата, която остава да бъде погасена. Не забравяйте, че банката трябва да посочи стойността на дълга след конвертирането в полската валута. Валутните курсове са променливи, но банката трябва да посочи писмено текущата им стойност. Преобразуването на дълга от CHF в PLN е обвързваща стойност и означава общата сума, която трябва да платим в деня на погасяване на дълга. Ситуацията, при която банката предоставя стойността на дълга в чуждестранна валута (без нейното преобразуване) е неприемлива. В този случай потенциалният купувач няма да знае реалната сума на ипотечния дълг.
Проблемът се появява и от страна на продавача. Някои хора теглиха заеми, когато стойността на швейцарския франк беше само 2 PLN (днес е около 3,90 PLN). По този начин размерът на някои ипотечни такси може да надхвърли реалната стойност на имота. В тази ситуация банката може да не се съгласи с предсрочното погасяване на дълга. Дори и да го направи, продавачът трябва да плати липсващата сума от собствените си ресурси - което е напълно нерентабилно за него.
Като цяло полските банки на практика вече не предлагат заеми в чуждестранна валута (с малки изключения) можете да прочетете в тази статия) именно поради огромното нарастване на дълга на много кредитополучатели. Въпреки че благодарение на спадащите лихвени проценти в Швейцария техните вноски не се увеличиха пропорционално на валутния курс, стойността на дълга, конвертирана в злоти, е възможна.
Ипотечното натоварване означава ли, че имотът е в дълг?
Оказва се, че не е задължително. Изтриването на ипотеката от поземления и ипотечен регистър не настъпва автоматично след погасяване на банковия дълг. Собственикът трябва да изготви подходящо заявление и да го представи в съда. Всъщност много хора не си спомнят да завършат тази формалност. Запис за ипотечен дълг може да съществува в поземления и ипотечен регистър дълго след като дългът е изцяло погасен. Ето защо си струва да се изясни тази ситуация с продавача. Ако заличаването на ипотеката е само въпрос от формален характер, по -добре е да го уредите преди подписването на договора за покупко -продажба на апартамента. По този начин купувачът може да бъде сигурен, че новият му имот няма да бъде по никакъв начин задлъжнял или ипотечен.
