Преди да купим апартамент, ние сме изправени пред много възможности за избор. Първият е изборът между нови и апартаменти на вторичния пазар. През последните десетилетия се наблюдава спад в популярността на апартаментите в стари блокове. Вероятно е свързано с много ползи, произтичащи от закупуването на апартаменти от предприемачи. По -долу представяме основните предимства и недостатъци на двете решения.
Не забравяйте да вземете предвид разходите за ремонт или довършване, преди да купите апартамент. Можете да изчислите и двете безплатно на строителните калкулатори.
Предимства и недостатъци на първичния пазар
Апартаменти в нови блокове се създават въз основа на нови технологични решения. Това забележимо се превръща в комфорта при използването им. Интериорът на апартаментите обикновено е доста лесен за подреждане, а тяхното оформление е доста добре обмислено. След закупуване на имота, всичко, което трябва да направим, е да го завършим както трябва (повечето от новите апартаменти са в състояние на предприемача). Смята се, че разходите за завършване на нов апартамент са приблизително 1000 PLN / m2но разходите могат да варират значително. Както и възвръщаемостта на инвестицията в апартамент в продължение на много години. За да изчислите колко ще ни струва всичко, си струва да използвате уебсайта profit.pl и да го изчислите сами.
Друго предимство на новото строителство е модерната инфраструктура на околността. Около новите блокове се изграждат модерни гаражи, магазини и детски площадки. Околната зона често изглежда много по -добре, отколкото когато е заобиколена от големи блокове от плочи. Някои новопостроени жилищни комплекси са допълнително затворени, което повишава безопасността на жителите и повишава качеството им на живот. Съществува също мнение, че повечето от имотите на нови жилищни блокове (дори тези, които не са оградени) са много по -безопасни от близостта до сглобяеми жилищни блокове. Разбира се, това зависи от местоположението, но като се вземе предвид често използваният мониторинг в затвореното помещение и постоянно присъстващата охрана, е трудно да си представим по -безопасно имение.
Елегантният вид на стълбища също е важен, тъй като те не приличат на тези от стари, често повредени сгради. Функционалните асансьори и елегантната обстановка правят живота в нови сгради много по -приятен. Също така е от полза за инвеститорите, които планират да наемат новия си апартамент. Ефективната обстановка и новото вътрешно подреждане със сигурност ще повишат цената на наемането на апартамент.
Също така си струва да си припомним, че инвеститорите, купуващи недвижими имоти на първичния пазар, не трябва да плащат данък върху сделките с гражданско право (какъвто е случаят с недвижимите имоти на вторичния пазар). Стойността на този данък се равнява на 2% от стойността на имота. На практика обаче те трябва да плащат ДДС (включен в цената на апартамента), което означава, че действителният данък за държавата е много по -висок, отколкото в случая на вторичния пазар.
Допълнително предимство е фактът, че новите апартаменти са обхванати от няколко години гаранционен срок. Всички недостатъци и недостатъци в апартамента, които не са причинени от неправилно използване, трябва да бъдат поправени от предприемача. За инвеститора това ще бъде допълнителна сигурност, гарантираща, че той няма да се сблъска с непредвидени разходи в бъдеще. На този етап си струва да споменем и малките такси, свързани с експлоатацията на сградата. Новите блокове няма да изискват обновяване в продължение на много години, което ще доведе до забележимо намаляване на вноските във фондовете за обновяване. Съвременните строителни решения също правят сметките за отопление много ниски.
Единственият съществен недостатък на това решение е цената на недвижимия имот. Апартаментите в нови блокове все още са по -скъпи от тези на вторичния пазар. За същите пари можем да си купим по -голям, употребяван имот, който допълнително ще бъде разположен по -близо до центъра на града. За някои инвеститори необходимостта от изчакване на апартамент също може да бъде недостатък. Разработчиците се опитват да съберат купувачи преди завършването на целия блок. Ето защо много инвеститори виждат апартамента си само в дизайна. Понякога трябва да изчакате до няколко години за приключване на сделката и за преместване в апартамента.
Предимства и недостатъци на следпродажбения пазар
Вторичният пазар често се свързва със сиви блокове, направени от големи панели. Образът на стари и грозни жилищни комплекси обаче не винаги има истинско оправдание. Все повече стари жилищни комплекси модернизират своята инфраструктура, а изолираните блокове придобиват естетичен вид.
Друго предимство в полза на вторичния пазар обикновено е доброто местоположение. Повечето от старите блокове се намират в близост до централните точки на градовете. Характерната им черта обикновено е добре развита инфраструктура и адекватни транспортни връзки с останалата част на града.
За съжаление, качеството на жилищата може да остави много да се желае. Много недвижими имоти от вторичния пазар се нуждаят от основен ремонт. В случай на нови апартаменти нямаме големи проблеми с оценката на разходите за тези работи. Ремонтът на обитаван имот обаче почти винаги е свързан с непредвидени преди това разходи. Първоначалната оценка на разходите на инвеститора може да се различава от реалната сума с до 30 - 40%. Разбира се, разходите за ремонт на стар апартамент могат да бъдат изчислени и чрез строителните калкулатори (щракнете тук, за да изчислите безплатно цената на ремонта), но винаги съществува риск, че по време на ремонта на банята ще е необходимо да се смени например целия водопровод или допълнителна работа по изсушаване на влажни стени. Това е доста голямо неудобство, на което си заслужава да се обърне специално внимание.
Друг недостатък, който обезкуражава потенциалните инвеститори, е грозният и неефективен външен вид на околността. Сивите стълби, без площади, детски площадки или дори без асансьор в четириетажен блок са за съжаление ежедневие. Допълнителен недостатък е липсата на адекватни покрити паркинги. Повечето жители са принудени да оставят автомобилите си на открито. Разбира се, човек може само сериозно да обмисли обезопасяването на района.
Значителен проблем на апартаментите на вторичния пазар (особено в блокове, построени преди 1990 г.) е постоянното разпределение на стаите. Реновирането на този тип имоти може да бъде много трудно. Повечето от стените в незабележими апартаменти не могат да бъдат преместени или разрушени. В резултат на това не можем да променим оформлението на стаите, а твърде тесните и тесни коридори са големи трудности при използването. Ето защо, преди да купите имот от вторичния пазар, трябва внимателно да проучите състоянието му, да помислите за възможностите за обновяване и да видите околността.
Сравнение на разходите за довършване на апартамента и разходите за ремонт
Както бе споменато по -горе, апартаментите от първичния пазар обикновено изискват цялостно завършване. Те са в стандарта на разработчика, което означава, че все още трябва да инвестираме в довършителни работи по подови настилки, боядисване на стени, оборудване за баня и кухня, довършване на санитарни инсталации и закупуване на основно оборудване. Приблизителната цена за довършване на типичен апартамент е около 1000 PLN / m2но повече подробности за него можете да намерите в тази статия.
На свой ред, в апартаментите от вторичния пазар, ние трябва сами да оценим мащаба на ремонта. В повечето случаи обаче ще бъде възможно да се използва съществуващата инфраструктура. Разходите за ремонт са почти винаги по -ниски от разходите за довършване на апартамент по стандарт за разработчици. Изключение правят само старите апартаменти, които са в много лошо състояние. Необходимостта от изсушаване на стени, премахване на гъбички, подмяна на прозорци или обновяване на цялата електрическа и санитарна инсталация може значително да увеличи разходите по целия проект. Подобна ситуация обаче е рядкост. В по -голямата част от случаите цената на ремонта на стар апартамент е по -ниска от цената на завършването на нов апартамент по стандарт за разработчици. Подробности за разходите, свързани с цялостен ремонт на употребяван апартамент, можете да намерите в тази статия.
Кои нови апартаменти са най -популярни?
От няколко години двустайните апартаменти с площ не по-голяма от 50 м са най-популярните сред инвеститорите2. Това е най-рентабилното решение. Две отделни стаи могат да повишат наемната цена или да позволят на семейство с дете да живее. Също така е добро решение в академичните градове. Много млади наемодатели живеят в една стая и наемат друга. По този начин тя получава средства за наем и собствени основни разходи.
Студийните апартаменти са малко по -малко популярни. Това е свързано с по -ниската им функционалност. Единичната стая не е най -доброто решение за семейство с деца и не носи толкова много приходи от наем. Посочените по-горе двустайни апартаменти са много по-функционални и популярни. Интересното е, че размерът им може да бъде само малко по -голям. 2 стаи са натъпкани в сравнително малка площ от разработчиците. Благодарение на това 2-стаен апартамент не е много по-скъп от студио. Въпреки това, това може да бъде много стегнато за семейство от 3 или 4 …
Инвеститорите се интересуват и от 3-стайни апартаменти. Покупката им обаче включва много по-големи разходи, отколкото в случая на студия и двустайни апартаменти. Инвеститорите без подходящ капитал трябва да имат поне 20% от собствения си принос. Размерът на кредитното им задължение също е по -висок. По -високата цена на апартамент може също да бъде свързана с увеличаване на размера на кредитоспособността. Това от своя страна е ограничение за определена група потенциални инвеститори. Тристаен апартамент е много удобно решение за инвеститора, но не всеки може да си го позволи.
Най-малко популярни са 4 и 5-стайните апартаменти и апартаменти. Това е най -скъпият вариант, чиито разходи са доста възпиращи за много инвеститори. В момента предприемачите се отказват да строят по -големи апартаменти и жилищни сгради. Много големи апартаменти в блокове на няколко години все още не са намерили своите купувачи. Ето защо, когато купуваме този тип недвижими имоти, можем да разчитаме на атрактивни ценови отстъпки и привилегии. В много случаи инвеститорът може да договори много атрактивна цена на квадратен метър2 недвижим имот. Когато купувате жилищна сграда, понякога можете да договаряте допълнително място за паркиране или просторна тераса. За съжаление, разходите за покупка на най -големите апартаменти често струват милиони долари. Това е лукс, който само малка група инвеститори могат да си позволят.
Защо новото строителство печели над старите блокове?
Трудно е да се отговори еднозначно на този въпрос. Вероятно има много причини за това. Най -важното обаче изглежда е по -високият стандарт и комфорт на живот. Елегантните жилищни комплекси са по -изкушаващи от старите блокове от бетон. Съвременната инфраструктура прави живота в нови апартаменти по -удобен и по -безопасен. По -високият комфорт на жилището също се изразява в забележимо увеличение на цената на наемането на апартамент. За много инвеститори това е правилният начин да инвестират своя капитал.
Безспорно предимство е и програмата MdM - Mieszkanie dla Młodych, по която се съфинансират само нови апартаменти в стандарт за разработчици.
Междувременно апартаментите на вторичния пазар остаряват. Много от тях са апартаменти в сглобяеми блокове. Жизнеспособността на тези структури е предмет на спор сред много специалисти. Някои смятат, че блокове от големи плочи ще издържат няколко десетки години, докато други твърдят, че тези конструкции са застрашени от срутване. Несигурното техническо състояние на такива съоръжения със сигурност не насърчава потенциалните инвеститори, които все повече се насочват към апартаменти за предприемачи.
