На някои хора може да изглежда, че жилищната асоциация и общността не са много различни един от друг. В действителност обаче правният им статут и спецификата на тяхната дейност са напълно различни. По -долу ще посочим най -важните прилики и разлики, които трябва да имате предвид.
Легален статут
Жилищна кооперация е стопански субект с правосубектност. Спецификата на нейното функциониране се основава на разпоредбите на Закона за жилищните кооперации и на принципите на кооперативното право. Членовете на кооперация имат кооперация, право на собственост върху недвижим имот или кооперация, право на наемател върху недвижим имот.
От своя страна жилищната общност е сдружение на жители, което няма юридическо лице и не е стопански субект. Всяко лице, което има право на собственост върху помещенията, може да бъде член на общността.
Няколко думи за жилищните кооперации
Статистическите данни показват, че в Полша има приблизително 3500 жилищни кооперации. Може да има до 13 милиона собственици на помещения с права на сътрудничество. Следователно можем да преизчислим, че средният брой членове на една кооперация често надвишава 4000. Това е много висок процент.
Струва си да се отбележи обаче, че само фактът, че има помещения с кооперативни права, не означава веднага, че неговият собственик става член на кооперацията. Процесът на членство е по -сложен и изисква такса за записване. Стойността му не може да надвишава най -ниската национална заплата. Именно входната такса предизвиква най -голямо отвращение сред жителите. Много от тях решават да не станат членове на жилищна асоциация. Таксата е доста съмнителна и ефективно обезкуражава мнозинството от жителите. Тези лица де факто нямат влияние върху дейността на управителния съвет, не могат да присъстват на заседания или да получават финансови отчети. Това може да доведе до много нередности в организационната структура. Не е чудно, че много големи жилищни кооперации са развили съмнителна репутация сред своите жители.
Когато се анализират дейностите на жилищна кооперация, също си струва да се оценят възможностите за вземане на решения на нейните членове. Всеки член на кооперацията има право на глас, а гласовете на всички събрани на събранието са равни. Така че нека приемем, че 300 души редовно присъстват на срещата. В този случай един глас няма да има твърде много сила.
И какво е положението в жилищните общности?
Жилищна асоциация е сдружение на жители на даден блок / имот. Членовете му имат пълни права на собственост. Жилищната асоциация не трябва да има наложени организационни звена или да назначава председатели (какъвто е случаят с кооперациите). Жителите определят правилата за нейното функциониране. Нещо повече, член на жилищна общност може да бъде всяко лице с права върху апартамента. Не се заплащат такси за регистрация, а събранията на общността са отворени за всички. Това означава, че след закупуване на имот, ние можем веднага да станем член на общността и да окажем реално влияние върху нейното функциониране.
В общността всеки жител има право на глас. Стойността му обаче се измерва със стойността на притежаваните помещения (обикновено се измерва като площ). Жител, който плаща повече данъци, ще има по -широко право да решава за дейността на общността.
Няма насоки за максималния брой членове на етажната собственост. Обикновено обаче това са максимум няколко десетки или няколкостотин души. Жилищната асоциация е много по -малка от жилищната кооперация. Членовете му се грижат основно за собствените си интереси и общото благо. По -малко членове подобряват функционирането на общността. За резидента това е много по -благоприятна ситуация, която дава повече реални права за вземане на решения (например избор на компания за обновяване).
Структурата на властта в кооперациите и жилищните общности
Както споменахме по -рано, жилищната асоциация има ясно наложена организационна структура. Кооперацията се ръководи от Надзорния съвет. Членовете на съвета се избират на общото събрание на кооперацията. Интересното е, че те могат да бъдат идентифицирани само от шепа членове, които ще се явят на събранието. Членството в съвета, разбира се, е свързано с финансови награди, покрити от кооперативни фондове. Една от задачите на Надзорния съвет е да избере управителния съвет, който става следващото звено за вземане на решения.
Управлението на жилищната общност е много по -лесно. Общността не се нуждае от надзорен съвет, който трябва да бъде финансиран. Достатъчно е да изберете членовете на борда. В общността всеки има право на глас. Най -важният вот е за тези, които плащат най -големия наем. Членовете на общността притежават апартаментите, които управляват. Те се грижат за общото благо и споделят отговорност за решенията си. Освен това те не трябва да покриват възнагражденията на Надзорния съвет. Ограничаването на високоплатената организационна структура гарантира по -добро управление на финансовите ресурси.
Спецификата на създадената документация и населените места също е голяма разлика. По правило жилищната асоциация въвежда сравнително прости селища, които са ясни за всеки член. В случая на кооперациите документацията е много по -сложна.
Наем - кой ще плати повече?
Жилищните кооперации наемат своите служители (президенти и административен персонал). Следователно оперативните им разходи са доста високи. Следователно наемът, определен в жилищните кооперации, може да бъде дори половината от размера, определен от общностите. Общинският съвет се наблюдава постоянно от членовете / собствениците на имота. Това води до по -ефективно управление на общите финанси. В резултат на това наемът в много общности остава на привлекателно ниво. Има обаче случаи, когато жителите на общността плащат по -високия наем.
Ремонти
Жилищната асоциация съвместно избира фирми, които ще извършват ремонта. Благодарение на това жителите могат да посочат офертите, които смятат за най -изгодни. Тези видове оферти могат да бъдат събрани например на тази връзка. По -малката общност е в състояние бързо да забележи елементи от сградата, които се нуждаят от ремонт. По правило това се изразява в редовно отстраняване на всички повреди в общата част.
В случая с жилищна кооперация въпросът е по -сложен. Изборът на компания за обновяване зависи от борда, чиито членове не трябва да живеят в района. Противниците на жилищните кооперации често подчертават, че управителните съвети могат да избират неконкурентни оферти. В резултат на това разходите за обновяване ще бъдат по -високи и честотата на техните ремонти ще намалее.
Най -важната разлика - въпросът за сигурността на собствеността
Членовете на общността притежават апартаменти с пълни права на собственост. Това означава, че жилищната асоциация не може да поема никакви задължения по сградата без съгласието на нейните жители. Въпросът за евентуални заеми трябва да бъде ясно обявен и всеки наемодател трябва да даде писменото си съгласие.
В случая с кооперациите вече не е толкова просто. Членовете на кооперацията притежават недвижими имоти с права на наематели или права на кооперативна собственост. По този начин техните права на собственост са непълни. Жилищната асоциация може да си наложи определени финансови тежести (например заем) без пълното съгласие на жителите.
Въпросът става много сложен, когато кооперацията не е в състояние да изплати задълженията си и обяви фалит (а това не е необичайно в днешно време). След обявяването в несъстоятелност кооперативните права върху помещенията ще станат част от активите в несъстоятелност. Тази ситуация е особено неблагоприятна за хората, които имат само наемателски права върху недвижими имоти. Фалирането на кооперация може да доведе до загуба на правата върху помещенията за тях.
Хората, които притежават недвижими имоти на кооперативни права на собственост, са в малко по -добро положение. Те могат да кандидатстват за отделна собственост (пълна собственост). Процедурата обаче е доста сложна. Не забравяйте, че само собствениците на помещенията с пълни права на собственост не могат да бъдат обременявани по никакъв начин за дълговете на кооперацията.
