Цените на новите апартаменти в стандарта на разработчика в големите градове на страната ни са доста високи. В момента едва ли някой може да си позволи да купи голям апартамент без помощта на ипотека. Често виждаме алчността на предприемачите като причина за високата ставка на м2 недвижими имоти. Но наистина ли техните печалби са толкова високи? И до каква степен те се изразяват в по -високи цени на апартаментите?
Купили ли сте апартамент и търсите доказана фирма за ремонт? Използвайте услугата Търсене на изпълнител и получавайте оферти от компании, заинтересовани да изпълнят вашата поръчка!
Какъв е маржът на разработчика?
Средният марж на разработчика е около 20 процента. Трябва обаче да помним, че маржът не е доходът на разработчика. Цената на апартамента се състои от
Променливи разходи - т.е.купуване на земя, заетост на строители, строително проектиране, данък, материали, разходи за разрешителни и формалности.
Марж - т.е. разликата между постоянните разходи и цената на апартамент.
Фиксирани цени - както бе споменато по -горе, маржът на разработчика не е размерът на неговия доход. Всички фиксирани разходи трябва да бъдат приспаднати от маржа (да приемем 20%). Това ще бъдат офис такси, административни такси, маркетингови такси и т.н. Фиксираните разходи обикновено варират от 5 до 12% от маржа. По този начин общият доход на разработчика вече не е толкова висок.
Печалбите на разработчиците в цифри
От доклада на NBP „Информация за цените на жилищата и ситуацията на пазара на жилищни и търговски недвижими имоти в Полша през третото тримесечие на 2015 г.“ показва, че средните покупни цени на апартаменти в най -големите градове на страната ни са:
- Варшава - 7800 PLN / м2 (включително приблизително 1500 PLN в маржа на развитие).
- Гдиня - 6800 PLN / м2 (включително приблизително 1200 PLN в маржа на развитие).
- Краков - 6400 PLN / м2 (включително приблизително 1500 PLN в маржа на развитие).
- Гданск - 6 300 PLN / м2 (включително приблизително 1100 PLN в маржа на развитие).
- Познан - 6 100 PLN / м2 (включително приблизително 1200 PLN в маржа на развитие).
- Вроцлав - 6000 злоти / м2 (включително около 1100 злоти в маржа на развитие).
- Лодзь - 4 500 PLN / m2 (включително приблизително 900 PLN от маржа на разработчика).
Въз основа на горните изчисления ще разгледаме разходите за закупуване на примерен апартамент. Да приемем, че купуваме двустайно помещение с площ 40 м22. Колко ще бъде маржът на разработчика?
- Варшава - цената на апартамента ще бъде 312 000 PLN. Маржът на разработчика е приблизително 60 000 PLN.
- Гдиня - ще платим 272 000 злоти за апартамента. От които 48 000 PLN ще бъдат разпределени за маржа на развитие.
- Краков - на 40 м2 ще платим 256 000 PLN за апартамента. Маржът на разработчика е приблизително 60 000 PLN.
- Гданск - покупката ще струва приблизително 252 000 злоти. Маржът на разработчика е 44 000 PLN
- Познан - ще купим апартамент на първичния пазар за приблизително 244 000 PLN. От които 48 000 PLN ще бъдат използвани от маржа на разработчика.
- Вроцлав - помещенията ще струват около 240 000 злоти. Маржът на разработчика е приблизително 44 000 PLN.
- Лодз - цената на апартамента ще бъде относително ниска и ще възлиза на 180 000 PLN. Добре. 36 000 PLN. от горната сума ще бъде маржът на разработчика.
Наистина ли печалбите на разработчиците са толкова високи?
Вярно е, че маржът за развитие може да бъде доста тежка тежест за лицето, което купува имота. Средният марж през третото тримесечие на 2015 г. е 20% от стойността на имота. Разбира се, това не означава, че разработчикът е спечелил толкова много от продажби. След приспадане на постоянните разходи 8 до 15% останаха в джоба му. Много ли е това?
От гледна точка на купувача, определено да. Специалистите обаче подчертават, че с често многомилионния принос и търговския риск това не е прекомерен залог. Разработчиците споменават времената на бума, когато средният марж е бил около 40%. Всичко сочи, че интензивното покачване на цените на недвижимите имоти вече е зад гърба ни. Много високите граници на развитие са история. Вярно е, че има и инвестиции, при които маржът е над 30%. Сега обаче те са рядкост. Все по -често маржът на развитие пада под стойността от 20%. В известен смисъл това е свързано с внедряването на второто издание на програмата Mieszkanie dla Młodych, където можете също да купувате апартаменти от вторичния пазар. Това принуждава разработчиците да намалят цените и косвено да намалят маржовете си.
Откъде идват прекомерните цени на недвижимите имоти
Понякога в офертите за продажби се появяват недвижими имоти, чиито цени се различават значително от настоящите пазарни курсове. Това свързано ли е с изключителната алчност на разработчика, който иска да печели повече от купувача? Не е задължително. Не забравяйте, че един от компонентите на разходите за помещенията е покупната цена на строителния парцел. Следователно цените на апартаментите на изключително атрактивни места ще бъдат много по -скъпи за купувача. При определяне на цената на земята най -често се използва процентът PUM (използваема жилищна площ). Това е индикатор, който показва колко жилищна площ може да се „получи“ от всеки квадратен метър2 земна повърхност. Пространствените планове за развитие, които показват максималния брой етажи на сграда, оказват най -значително влияние върху индекса PUM. Например, ако плановете предвиждат изграждането на 4-етажна сграда, тогава коефициентът PUM за всеки 1 m2 земята ще бъде 4.
За опростяване приемаме, че колкото по -висока е стойността на земята, толкова по -висок ще бъде коефициентът на PUM. Средната му стойност в случая с Варшава е приблизително 1800 PLN. За сравнение, стойността на PUM в Лодз често не надвишава 500 PLN. Съответно цените на недвижимите имоти в този град ще бъдат много по -привлекателни.
И когато купуваме апартамент?
Ако вече сме решили да закупим апартамент от предприемач, струва си да вземем предвид разходите за довършването му. Ако искаме да извършим работата по приличен стандарт, трябва да вземем предвид разходите до 20% от началната цена на апартамента. Разбира се, работата може да се извърши и много по -евтино, а точната цена може да бъде изчислена ремонт калкулатор.
И къде да намерите доказан изпълнител, който да изпълнява работата на високо ниво в същото време и няма да ви таксува огромна сума? Най -доброто в интернет, сред доказани компании, които ще ви представят оферти след попълване на този формуляр.
